Duurzame renovatie voor €13 miljard
Het programma energiesprong heeft bouwsector een aardig vraag gesteld. Kan de €13 miljard die de Nederlandse huishoudens jaarlijks aan energiekosten betalen worden ingezet om de bestaande woningvoorraad volledig te verduurzamen? In extreme zodanig dat de energienota “nul” wordt. Dit lijkt een financiële vraag, maar blijkt ook veel marketingonderwerpen als product- en keteninnovatie in zich te bergen. Een interessante uitdaging voor de markt en wellicht een mooi speelveld voor Reversed Concepts.
De redenering van Energiesprong
Redeneerstap 1; Investeer de cash van energierekening in duurzame renovatie
De cash die nu naar energiebedrijven stroomt, kan worden geïnvesteerd in energiebesparende renovatieprojecten. Het gemiddelde huishouden geeft €42.000 aan energie uit in de komende 15 jaar bij een 4,5% prijsstijging. Dit bedrag zou dus ook geïnvesteerd kunnen worden in een “nota nul” renovatie. Een grondig renovatie gaat doorgaans 30 tot 45 jaar mee, dus bij een dergelijke horizon is er nog een groter investeringsbedrag beschikbaar.
Redeneerstap 2; Verhoog het energierendement van de investering
Om een gezond financieel en energierendement te halen moet er veel goedkoper worden geproduceerd. Bij de eerste pilots van een “nota nul” renovatie bleken de kosten per woning op ongeveer €130.000 te liggen. Dat kan niet uit. Ook niet met een terugverdientijd van 45 jaar. Echter, bij volgende projecten waar de leerpunten in verwerkt werden, liepen de kosten per woning snel terug. Vooral door met beschikbare oplossingen te werken die al eerder succesvol waren toegepast. Dit kan bereikt worden door veel meer seriematig te werken door het toepassen van standaardoplossingen
Redeneerstap 3. Bereik middels een productaanpak In deze laatste stap zit de paradigma verschuiving
Bouwers moeten standaard oplossingen gaan ontwikkelen en aanbieden. In de woningbouw wordt eigenlijk bijna alles op specificatie gemaakt. Een architect ontwerpt een huis in opdracht van en op basis van de specificaties van een opdrachtgever (laten we aannemen een woningbouwvereniging). Die gaat naar een aannemer en koopt daar bouwcapaciteit in om het gewenst object naar specificatie te realiseren. In de nieuwbouw zijn er veel nog behoorlijk veel ontwerp- en reguleringsstandaarden (waardoor veel mensen nieuwbouw te eenvormig vinden). Bij renovatie echter lopen de ambitie en de invulling vaak ver uiteen. Een bouwer levert dus feitelijk geen product, maar bouwcapaciteit.
Idee is dat bouwers standaard oplossingen ontwikkelen. Een corporatie kan hieruit een pakket combineren dat voor een specifieke woning tot een “nota nul” renovatie oplevert. Door de seriematig ontwikkeling, productie en toepassing worden grote schaalvoordelen gehaald waardoor prijzen sterk dalen waar ruimte voor marges blijft.
Redeneerstap 4. Zorg voor een vergaande keteninnovatie
Dit vraagt een andere rol van spelers in de keten. Bouwbedrijven bieden producten aan waarmee kosteneffectief een energiebesparende renovatie mee kan worden gerealiseerd. Corporaties investeren in een standaard oplossingen die voldoet aan de gestelde randvoorwaarden. Dit is een hele stap voor de sector en lijkt daarom wellicht onrealistisch, maar is in theorie veel waarschijnlijker als je het vergelijkt met bijvoorbeeld de auto industrie.
- Een autofabrikant ontwikkelt en produceert een aantal standaard modellen. In een zo veel mogelijk geautomatiseerd proces met grote schaalvoordelen. De fabrikant investeert zeer veel in een standaard oplossing en productielijn.
- Een leaseklant zoekt, binnen de door de leasemaatschappij gestelde voorwaarden (prijs, energielabel, etc), een auto uit bij een van de fabrikanten.
- De leasemaatschappij financiert de auto en stuur maandelijks een factuur naar de (baas van de) klant.
- Onderhoud en reparatie wordt door de leasemaatschappij uitbesteed aan reparatiebedrijven.
Een leasemaatschappij die voor iedere honderd klanten op specificatie een auto laat bouwen en het onderhoud in eigen beheer houdt, is ondenkbaar. Hoge kosten, lange levertijden, gebrek aan focus, vermenging van functies zijn onoverkomelijke nadelen. Feitelijk stelt energiesprong een dergelijke verdeling ook voor de bouw voor. Fabrikant is bouwer, leasemaatschappij is corporatie en onderhoud wordt uitbesteed.
Wenselijkheid en realiteitszin
De vraag is of dit werkbaar is. Positief is dat het platform met een concrete aanpak komt voor de korte termijn en dat er een consortium in de maak is waarvan het niet onwaarschijnlijk is dat er binnenkort 10.000 woningen op deze wijze worden gerenoveerd. Verder zijn er echter nog wel veel vragen, zoals;
- Kan de bouwsector in de huidige crises middelen investeren in ontwikkeling?
- Bouwbedrijven zijn niet gewend zelf producten te ontwikkelen en naar de markt te brengen. Kunnen zij deze vaardigheden aantrekken?
- Wie stelt de specificaties op als de klanten dat zelf niet doen? Bouwers staan relatief ver van eindgebruikers af en in aanbod gedreven markt is nooit echt naar woonconsumenten geluisterd
- Is er niet te veel variatie binnen de bestaande bouw om met standaard oplossingen te bedienen? Is daarmee de Nederlandse markt niet te klein voor zo’n aanpak
- Gaat dit streven niet ten koste kleine bedrijven die niet de schaal hebben om in deze vorm te investeren maar wellicht meer flexibiliteit om te innoveren?
Wat mij betreft is het idee om anders en duurzaam over de allocatie van de 13 miljard te denken heel krachtig. De effectiviteit van de markt zal ook toenemen als niet iedere vastgoed bezitter eigen specificaties opstelt die lang niet altijd rationeel zijn. Het is echter zeer de vraag of een markt waarbij zowel de vragers als de aanbieders financieel knock-out zijn en zo’n diversiteit is ontstaan in staat is om zo’n transformatie te doorgaan. Er is een interessante steen geworpen, maar het is zeer de vraag of dit zonder vers bloed tot stand zal komen.